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房地产权百问
1什么是房地产?
答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
2什么是房地产权?
答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，
如抵押权等。
3为什么要进行房地产权登记?
答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依
法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属
状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管
理和监督。
4房地产权登记有何法律效力?
答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。 产权人
可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可
依法请求法律上的保护。
5 《房地产权证》有什么作用?
答：《房地产权证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地 产的凭证。
6现在颁发的《房地产权证》与过去颁发的《房屋所有权证》有什么区别?
为什么要换证?
答：现在颁发的《房地产权证》是由原《房屋所有权证》变化而来，根据2000年安徽省人大颁发的
《安徽省房地产交易条例》，全省统一制作成单一的《房地产权证》，由市房地产管理部门统一颁发。
为统一《房地产权证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》都要更换成新的《房地产
权证》，但在更换前继续有效。
7新的《房地产权证》如何体现土地和房屋的产权?
答：新的《房地产权证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登
记，以确认权利人的上述两项权利。
8《房地产权证》记载哪些内容?
答：《房地产权证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、
权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。
9房地产登记的程序是怎样的?
答：房地产登记按下列程序办理： (一) 提出申请； (二) 受理申请； (三) 审查申请文件； (四)
权属调查；(五)依法公告； (六)确认房地产权利； (七)将核准登记事项记载在房地产登记册上；
(八)计收规费并颁发房地产权利证书； (九)立卷归档。
10房地产登记的种类有哪些?
答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
11怎样申请房地产权登记?
答：申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机 关提交申请书及有关文件，经审查，
申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间 内核准登记，并发给房地产权利证书。
12房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
答： 申请房地产权初始登记的需要90日， 申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，
申请变更及其它登记的需要30 日。
13房地产登记的权利人名称是如何确定的?
答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定： (1) 企业法人，为该企业法人的法定名称；
(2) 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称； (3) 非法人组织，
为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； (4)个人，为合法身份证明上的姓名； (4) 共
有人，为各权利人的名称或姓名。(5) 共有人，为各权利人的名称或姓名。
14房地产登记是以什么为单位进行登记的?
答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封 块。一
宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附 着物所有权和拥
有的土地使用权份额申请登记。
15不按规定时间申请房地产登记，应承担什么法律责 任?
答：不按规定的时间申请登记的，每逾期 一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。
16采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责 任?
答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登 记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所
得一倍以下的罚款。情节严重构犯 罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负
赔偿责任。
17哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请?
答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请 (1)申请文件不齐全； (2)申请不
符合规定；房地产买卖、抵押、分割、 交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
18 哪些房地产登记需要由当事人共同申请？
答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。
19哪些房地产登记可由当事人单独申请?
答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请； (1) 土地使用权或建筑物、附着物所有权的初
始登记；（2） 因继承或遗赠取得房地产的转移登记； (3) 因人民法院已经发生法律效力的
判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记； (4) 变更登记； (5) 因土地使用年期届满的注销
登记； (6) 因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利 证书等其他登记。
20法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任?
答：应由当事人共同申请登记的，一方申 请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文
件的，登记机关可责成不申请登记或不提供 登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，
可处以一千元以上五千元以下罚 款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。
21申请房地产登记，可否委托他人代理?
答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机 关提交申请
人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
22哪些房地产合同须办理公证手续?
答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的 ，须办理合同公证手续。
23哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定?
答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定： (1)产权纠纷尚未解决的； (2)涉及
违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的； (3)受理申请后发现申请文件需要修正或补
正的；(4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的； (6) 法律、法规、市政府规章
规定应暂缓登记的其他事由。
24什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项： (一) 当事人对房地
产不拥有合法权利的； (二) 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗
手段获准登记的；(三) 登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
25什么是地籍?什么是产籍?
答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况
和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地
产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、
册等资料的总称。
26什么是房地产权初始登记?
答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着
物的所有权进行的登记。
27 具备什么条件可以申请初始登记?
答：(1)凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内； (2)自取得建筑物、
附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请 初始登记。
28申请房地产权初始登记应提交什么文件?
答：申请房地产权初始登记应提交下列文件： 一、 土地使用权属证明； 二、 建筑许可证；
三、 施工许可证； 四、 建筑物竣工验收证； 五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)； 七、登记机关认可的
测量机构出具的实地测绘结果报告书。
29哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
答：一般申请房地产初始登记及申请补发《房地产权证》需要进行公告，公告期分别为30日及6 个月。
30土地的使用年期是如何确定的?
答：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住
用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地
四十年；综合用地或者其他用地五十年。
35什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位
统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在
的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。
36什么叫宗地图?什么叫证书附图?
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属
界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产权证后面的
附图，是房地产权证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。
37什么叫确权?
答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、
发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。
38权属调查包括哪些内容?
答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑 物有没
有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、
使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
39房地产权初始登记流程图如下所示：
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40什么叫房屋的基底面积?
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
41什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪 些?
答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积
包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。
42什么叫房屋的公共面积?
答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过22米 的单车库、
设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门斗、有柱雨蓬、突出
屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
43房屋的公共面积如何分摊?
答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算： 1有面积分割文件或协议的，应
按其文件或协议进行计算。 2如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。
即：每户应分摊的 公共面积=[SX(]应分摊公共面积各户使用面积之和×每户使用面积。
44房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定?45什么是房地产转让?
答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他
组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
46哪些情况需要办理房地产转移登记?
答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日 起三十
日内申请办理转移登记： 1买卖； 2赠与； 3交换； 4继承； 5共有房地产的分
割；6人民法院判决、裁定的强制性转移； 7依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
47房地产转让应遵循的原则是什么?
答：房地产转让应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。
48房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
答：房地产买卖合同应当具备以下条款： 1当事人的姓名或者名称、地址； 2房地产权利
证书编号； 3房地产座落的位置、面积、四至界线； 4土地宗地号、土地使用权的性质和年期；
5房地产的用途； 6买卖价款及支付方式和日期； 7房地产交付使用的日期； 8公用部
分权益分享及共有人的权利义务； 9违约责任； 10合同纠纷的解决办法； 11合同生效的
条件及时间； 12双方认为必要的其他事项。
49楼花是否可以转让?
答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合 同再转
让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。
50什么样的房地产不能转让?
答：下列房地产，不得转让： 1根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； 2司法机
关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3共有房地产，未经其他共
有人书面同意的； 4设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； 5 权属有争议的； 6法
律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
51有哪些行为不属于房地产转让?
答：下列行为不属于房地产转让； 1共有人之间对共有房地产的分割； 2国家机关、由财
政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
52 有哪些行为视同房地产转让?
答：下列行为视同房地产转让： 1以房地产作为出资与他人成立法人企业的； 2一方提供土
地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的； 3收购或者合并企业时，房地
产转移为新的权利人所有的； 4以房地产抵债的； 5国有企业之间或者其他组织之间的房地产
调拨。
53房地产转让时，其它公用设施是否一起转让?
答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、 连廊、走
廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对 停车场、广告权益没有
特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定 的经房地产登记机关初始登记，由登
记的权利人拥有。
54什么是房地产交换?
答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。
55房地产交换有差价的，差价部分如何办理?
答：房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。
56什么是房地产赠与?
答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
57什么情况下，房地产赠与免交土地增值费?
答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。
59在什么情况下买房需签订房地产现售合同?在什么情况下买房 需签订房地产预售合同？
答：欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚 未竣工验
收的房地产时，应签订房地产预售合同。
60房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?
答：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： (一) 土地使用权已经依法登记，取得房地产权
利证书； (二)取得《建筑许可》和《开工许可证》； （三）除付清地价款外，投入开发建筑的
资金已达工程预算投资总额的百分之二十五， 并经注册会计师验资； (四)房地产开发商和金融机
构已签订预售款监管协议； (五) 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经
主管机关核准后， 发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销
可 证》。
61向开发商购买一手商品房属什么转移?
答：属房地产二级市场转移。
62办理房地产二级市场转移需提交什么文件?
答：(1)《房地产转移登记申请书》； (2)《房地产权证》或其它权利证书； (3)买卖合同书；
(4)行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价 款的证明；
(5)市、区房改办的批复及分户汇总表； (6)身份证明； (7) 非法人单位的，需提供其产权部门
同意转让的证明。
63向其它单位或个人购买二手商品房属什么转移?
答：属房地产三级市场转移。
64办理房地产三级市场转移需提交什么文件?
答：(1) 《房地产转移登记申请书》； (2) 《房地产权证》或其他房地产权利证明书； (3)
身份证明； (4) 买卖合同书、或赠与书、或继承证明文件、或交换协议书、或有关行政机关的行
政决定书； (5) 行政划拨、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补足地
价款的证明； （6）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。
65向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些?
答：需交①印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。 ②登记费：数额为交易价的千分
之一。
66三级市场转移需交哪些税费?
答：卖方应交的税费有： (1) 营业税：为售价的5%； (2) 城建维护税：为售价为的005%；
(3) 印花税：为售价的005%； (4) 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的
个人所得税； (5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。 买方应交的税费有： (1) 印花税：
为售价的005%；另每证贴花5元； (2) 登记费：为登记价的01%。
67土地增值费的收取有什么规定?
答：①凡1993年1月1日以后通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一转 让房地产
时，免交土地增值费。 ②从1993年11月9日起发生转让行为的，转让人应按土地增值额的20%交纳土
地增 值费。 ③1993年11月9日以前，以协议方式取得土地使用权或已发生转让的房地产，其土 地
增殖费的交纳标准为按土地增值额的40%?00%不等。
68什么情况下可变更或解除房地产买卖合同?
答：发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同： (一) 经当事人双方协商一致，
并且不因此损害国家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能
全部履行的； (三) 因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的； (四) 出现房地产买卖
合同约定的变更或者解除合同条件的。 一方当事人根据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更
或者解除的，应当及时通知 对方。
69 什么样的防地产应经主管机关批准后方可转让?
答：下列房地产应经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让： (一) 通过行政划拨取得土地
用权的； (二) 取得土地使用权时减免地价款的； (三) 法律、法规规定的其他情形。
70以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买 权?
答：(一)房地产共有人； (二) 房地产承租人；一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，
按上述顺序依次享 有优先购买权。
71如何识别真伪《房地产权证》?
答：①拿《房地产权证》到市规划国土局测绘产权处、各分局产权管理科或市规划国土局信 息中
心查询，看是否已有登记记录，房地产权证号、房地产座落位置等是否属实。 ②注意识别《房地产
证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。
72什么叫房地产抵押?
答：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务
履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
73申请抵押登记应提交什么文件?
答： (一)《房地产抵押登记申请书》； (二)房地产权利证书； (三)身份证明； (四)主合同和
抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵 押的批准文件；预购的房地
产抵押时，应提交本条第(一)、(三)、(四)项规定的文件 和房地产买卖合同书。
74预购的房地产如何进行抵押登记?
答：预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合 同和房地
产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
76 同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记?
答：以同一房地产设定若干抵押 权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押
权人，抵押权的顺序 以核准登记的先后为序。
77土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理?
答： 凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面 建筑物 已经
合法登记的，可同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托市 不动产拍卖行进行拍卖或变
卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事 业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵
押担保。
78登记人员如何办理房地产抵押登记?
答：对核准抵押登记的，登记人员在抵押人的《房地产权证》上他项权利一栏中加盖抵押专 用
章，填写抵押日期及抵押权人，并在房地产登记册上作抵押记录及录入电脑。抵押记 录 应包括
抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。
79借款期限届满时，登记机关能否迳为注销抵押登记?
答：抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不是同一 概念。
借款期限届满时，登记机关不能迳为注销抵押登记。
80,什么情况下不能办理房地产抵押登记?
答：(1)权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地)， 而又
未取得市局同意的； (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； (3) 司法机关、
行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4) 共有房地产，未经其他
共有人书面同意的； (5) 权属有争议的； (6) 法律、法规或市政府规定禁止抵押的； (7) 除
乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权和依法承包并经发包方 同 意抵押的荒山、
荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使 用 权。
81已抵押的房地产能否转让?
答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告
知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 人的，转让行为无效。
82以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?
答：以房地产做为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵 押登记手续。根据《中华人
民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所 以，只有办理了抵押登记，抵押合同才
有法律效力。
84什么情形属于房地产变更登记?
答：(一)房地产使用用途改变的； (二)权利人姓名或名称发生变化的； (三)房地产坐落名称或
房地产名称发生变化的。
85申请变更登记应提交什么文件?
答：(一)《房地产变更登记申请书》； (二)房地产权利证书； (三)身份证明； (四) 改变房
地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同 书，需补地价的，还应
提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交 有关行政机关的批准文件。
87遗失《房地产权证》如何申请补领?
答：《房地产权证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，
申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产权证》 上注明
“补发”字样。
88申请补发《房地产权证》需提交哪些文件?
答：(一)刊登声明的报纸； (二)具结书； (三) 身份证明； (四) 补发《房地产权证》
申请书。
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